住宅ローン控除（減税）の仕組みと申請方法

はじめに：住宅ローン控除とは？

マイホームを住宅ローンを利用して購入または新築・増改築した場合、一定の要件を満たせば、所得税や住民税が軽減される制度があります。これが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。

この制度は、住宅取得者の金利負担を軽減することを目的としており、家計にとって大きなメリットがあります。しかし、適用を受けるためには条件があり、正しい手続きが必要です。

このコラムでは、住宅ローン控除の基本的な仕組みから、対象となる条件、控除額の計算方法、そして具体的な申請手続きまで、分かりやすく解説していきます。制度を正しく理解し、賢く活用しましょう。

1. 制度の仕組み

住宅ローン控除は、簡単に言うと「年末時点での住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が戻ってくる（または安くなる）」制度です。

控除期間 原則として、居住を開始した年から10年間または13年間（※適用要件により異なります）、控除を受けることができます。
控除額の基本 毎年末の住宅ローン残高の0.7%が、その年の所得税額から控除されます。（※借入限度額あり）
所得税から控除しきれない場合 所得税額よりも控除額が大きい場合は、控除しきれなかった分が翌年度の住民税から一定額を上限として控除されます。

この制度を利用することで、長期間にわたり税負担を軽減できるため、住宅ローンの実質的な負担を軽くすることができます。

制度改正に注意！

住宅ローン控除の控除率や期間、借入限度額などは、税制改正によって変更されることがあります。常に最新の情報を確認するようにしましょう。

2. 対象となる条件

住宅ローン控除を受けるためには、物件や所得、ローンに関する様々な条件を満たす必要があります。主な条件を見ていきましょう。

共通の主な条件

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。（※新築住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
取得した住宅の床面積が50㎡以上（※条件により40㎡以上）で、床面積の1/2以上が自己の居住用であること。
住宅を取得してから6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること。
中古住宅の場合は、一定の耐震基準を満たしていること。（例：昭和57年（1982年）1月1日以降に建築されたもの、または耐震基準適合証明書等があるもの）

住宅の種類による違い

新築住宅か中古住宅か、また、省エネ性能などによって、借入限度額（控除の対象となるローン残高の上限）が異なります。

（例：2024年・2025年入居の場合の主な借入限度額）

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅： 4,500万円
ZEH水準省エネ住宅： 3,500万円
省エネ基準適合住宅： 3,000万円
その他の住宅（新築）： 0円（※2023年末までに建築確認を受けた場合は2,000万円）
中古住宅（省エネ基準等による区分あり）： 2,000万円～3,000万円

※上記は一例です。入居年や住宅性能によって細かく定められています。必ず国税庁の資料等で正確な条件をご確認ください。

これらの条件は複雑な部分もあるため、不明な点は税務署や税理士に相談することをおすすめします。

3. 控除額の計算方法

毎年の控除額は、以下の計算式で算出されます。

控除額＝年末の住宅ローン残高 × 0.7%

（ただし、借入限度額を超える部分は対象外）

この計算で算出された控除額と、その年に納めるべき所得税額を比較し、少ない方の金額が所得税から控除されます。

所得税から控除しきれない場合

所得税額よりも上記の計算で算出された控除額の方が多い場合は、所得税額がそのまま控除額（つまり所得税は0円）となり、控除しきれなかった分は翌年度の住民税から控除されます。

住民税からの控除額の上限は、以下のいずれか少ない方の金額です。

所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）
所得税から控除しきれなかった額

計算例

計算例を見てみよう

条件：

年末の住宅ローン残高：3,000万円
その年の所得税額：15万円
課税総所得金額等：300万円

計算：

控除額の算出：3,000万円 × 0.7% = 21万円
所得税からの控除：所得税額(15万円) ＜控除額(21万円) なので、所得税からは15万円が控除される。（所得税は0円に）
住民税からの控除上限額の計算：
- 所得税から控除しきれなかった額：21万円 – 15万円 = 6万円
- 課税総所得金額等の5%：300万円 × 5% = 15万円（※ただし上限9.75万円）→ 9.75万円
住民税からの控除額：控除しきれなかった額(6万円) ＜上限額(9.75万円) なので、住民税からは6万円が控除される。

結果：この年の控除額の合計は、所得税15万円 + 住民税6万円 = 21万円 となります。

4. 申請手続きの流れ

住宅ローン控除を受けるためには、手続きが必要です。手続きは、最初の年と2年目以降で異なります。

1年目の手続き：確定申告

住宅ローン控除を受ける最初の年は、必ず確定申告を行う必要があります。会社員の方でも年末調整では手続きできません。

時期：居住を開始した年の翌年（通常2月16日～3月15日）

場所：所轄の税務署、またはe-Tax（電子申告）

主な必要書類：

確定申告書
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
マイナンバーカード（または通知カード＋本人確認書類）
源泉徴収票（給与所得者の場合）
住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付されます）
建物の登記事項証明書
不動産売買契約書または工事請負契約書の写し
（補助金等の交付を受けている場合）補助金等の額を証する書類
（認定住宅等の場合）その証明書の写し

※必要書類は状況によって異なります。詳細は国税庁のウェブサイトや税務署でご確認ください。

2年目以降の手続き

給与所得者（会社員など）の場合、2年目以降は年末調整で手続きが可能です。税務署から送られてくる「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関から送られてくる「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出します。

個人事業主など、年末調整の対象でない方は、2年目以降も確定申告が必要です。

手続きを忘れずに！

初年度の確定申告を忘れると、その年の控除は受けられません。また、2年目以降も年末調整や確定申告の手続きが必要です。

まとめ：賢く活用するために

住宅ローン控除は、住宅取得者の負担を軽減する非常に有効な制度です。しかし、適用条件や手続きが複雑な面もあります。

まずはご自身が対象となるか、条件をしっかり確認しましょう。
特に初年度は確定申告が必要です。必要書類を早めに準備し、期限内に手続きを行いましょう。
制度は改正される可能性があるため、常に最新の情報をチェックする習慣をつけましょう。
不明な点や不安な点は、税務署や税理士などの専門家に相談しましょう。

この制度を正しく理解し、確実に手続きを行うことで、マイホームに関わる経済的な負担を軽減し、より豊かな暮らしを実現するための一助としてください。

※本コラムは一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談に応じるものではありません。制度の詳細や個別の適用については、必ず国税庁のウェブサイトや税務署、税理士にご確認ください。